万柳书院蓄客堪比豪宅

在高端房供应量增长有限的背景下，需求量也在同步累积成一个高悬的“堰塞湖”。

没有红头文件，也没有业内通告，与会的人讳莫如深，但是，自11月初以来，北京市住建委成功地在高歌猛进的高端物业市场撒下了路钉：单价高于4万元、涨价超10%的楼盘暂停入市。外界视之为“限高令”。

　　 11月上旬，北京市仅有4个住宅项目获得预售证，单价均在2万元左右。这进一步印证了4万元“限高令”的真实存在。

　　 一块巨石被扔进了水池，涟漪正在迅速扩散。谁是“躺枪者” 貌似清楚。在媒体的视野中，中赫万柳书院、泰禾北京院子、保利海德公园、万科北河沿甲柒拾柒号等赫然在列。按照普遍的预测，这些高端楼盘本应该在今年年底前相继入市销售，不料，最后冲刺路段遭遇“交通管制”。

　　 “限高令”的真实意图，已人尽皆知。但“限高令”能否达到原始目的，却是个未知数。自2010年北京市住建委首次通过预售许可证窗口指导来调节房价以来，高端楼盘的免疫力已经大大增强。同时，过去一年土地价格暴涨，高端楼盘的价格“底盘”愈发厚重。在不断累积起来的需求“堰塞湖”下，这场“限高令”究竟是帮忙，还是帮倒忙，构成了调控一景。

　　 应对之道

　　 “政府不让你卖，其实是帮你捂盘。”一位被停证的高端楼盘相关负责人断言。面对年底升温的“限高令”气氛，各房企对策各异。该负责人声称甘愿等待政府放行。

　　开发商的底气来自北京地价的高涨。自融创中国9月4日以7.3万元楼面价拿下北京农展馆地块以来，开盘时间越延后，开发商似乎越有抬升房价的空间。

　　 “现在北京一拍完地，我们的客户来访量就立马大增。大家觉得地价这么高，在售楼盘还有上涨空间。”泰禾集团品牌总监沈力男说，北京院子蓄客量目前较为可观。

　　据获悉，10月中下旬曾是北京院子原定开盘日期，不料7万多元/平方米的报价因触碰建委红线被直接打回。目前，该项目的预售证仍然在办理过程中，只能原地等待与政府的进一步沟通。

　　融创农展馆和中粮孙河单价地王之前，记录曾由4万元级别的中赫万柳书院保持。自2012年7月拿地以来，万柳书院一直保持着低调。根据市场研究机构预估的入市时间表，万柳书院应在今年下半年入市，价格区间预测在12万元至15万元/平米。根据同行的市调显示，这个货值过百亿元的高端项目，非正式蓄客两个月以来，访客到访1500余组，平均每套房超5组客户有购买意向，这些意向涵盖了所有48个不同的户型。

　　在被问及受政府停发预售证影响时，中赫集团公关总监朱敏并未正面回应，“我们仍在按自己的开发节奏推进，目前每天都会新增20组左右的意向客户前来咨询。”他表示，在如何消解最新的政策影响上，公司并没有投入太多的精力。万柳书院是一个行业关注的标杆项目，公司的首要策略是不断做产品加法，以产品竞争力赢得市场。

　　入市时机被严控，中赫置地并不陌生。作为全国知名的“钓鱼台七号院”开发商，他们经历了多轮调控周期，对高端物业在政策面获得的严格“关照”已有相当经验。从另外一个角度看，在万柳书院项目上追求加法制胜，也表明开发商只能发力自身，从产品面延深意向客户的忠诚度。

　　万柳书院楼面单价超4万元水平、货量仅仅约300套，“它究竟能向政府与市场表现出多少与价格匹配的产品硬实力，将成为它从住建委那里获得放行路条的最大底气。”一位同行分析道。

　　这似乎正是万柳书院等一众楼盘的突围之道。据朱敏称，万柳书院室内的双重空气净化则可以保证空气中的PM0.3位于极低水平，在业主入住前房子要强制通风1500余次，相当于全天开窗通风近两年的换气量。在整个小区的总进水口与每户均安置了多重净水系统，可以有效过滤北京的较硬水质，另外，由于采用了光纤导管，车库里也有阳光。“这是中赫在万柳书院中坚持的尊重生活(空气、水和阳光)设计中的几个细节。”朱敏说。

　　用这样的策略来说服政府，效果仍待观察。除了被动等待、专注产品外，也有一些高端楼盘选择借机“封盘”、待价而沽。比如保利海德公园与万科北河沿甲柒拾柒号。保利海德公园欲推别墅100多套，现已蓄客300余组。万科北河沿甲柒拾柒号仅24套现房待售，但毗邻故宫，位置优越。眼下，两个高端项目并未取得预售证或销售证。

　　 “在各自公司业绩中，这两大标杆项目扮演的不是现金流角色，而是要创造高利润，因此，这两个项目有理由借势拖至明年初入市，未来很可能进一步提高售价。”有业内人士评价说。

市场动荡

　　这次4万元“限高令”会终结于何时，构成了观察北京高端楼市水温的重要窗口时间。大部分受访者相信，“限高端”对市场并无太大冲击，不过会对明年的市场供应形成影响。预计，到元旦前后，高价房预售证将重启发放。

　　根据年初北京市制定的调控目标，2013年北京新建商品住房价格与去年相比需保持稳定。2012年，新建房屋均价在2.07万元/平方米。与之相对的是，北京几乎面临调控不达标的风险。国家统计局数据显示，北京新建商品房房价同比涨幅已连续6个月领涨全国。根据北京房地产业协会统计，今年1-10月，北京市新建商品住房签约均价2.17万元/平方米，已比去年全年上涨近4.5%。

　　官方撒出路钉，时近年底紧急刹车，限制高价房入市成为首选。然而，以市场房价为指标的“停证”行为，其后遗症已经不是第一次显现。北京市整体高端住宅市场可能因此进入供需矛盾的波动周期。一边是现阶段被压缩的高端供应，一边是日益增加的购房需求。年底，包括万柳书院在内一众标杆项目的蓄客局面，已经测试出高端物业市场真正的水温。

　　 “在北京，高端客户也是一种'刚需'。”兰德咨询总裁宋延庆说。比如现在，在中赫万柳书院项目周边，旧有住宅的均价已超过10万元/平方米，其他高端人群的升级需求也在不断增加。根据上述同行市调，目前万柳书院的供需比超过1：5，周边强大的改善性需求加上自身的高端销售渠道，令这个未有任何宣传的项目未开盘便面临“一房难求”的局面。

　　高涨的需求与被临时压制的供应量也让不少开发商打起算盘，顺势延后开盘，意图在年后提高房价。但亚豪机构市场总监郭毅认为，高端市场又分为不同的等级，其中，以4万元—6万元、6万元—10万元/平方米，及10万元/平方米划分为三个级别，年后的集中放量仍可能造成市场动荡。“毕竟顶级豪宅每年消化量都相对稳定，若明年初集中释放，销售量未必立马随之跟上。”她说。

　　但是，这也要看不同的区域。根据亚豪的数据，北京市海淀区每年新增商品住宅供应量逐年递减。截止今年11月6日，共861套、11.3万平方米；2012年，为4634套、62.53万平方米；2011年为5769套、62.65万平方米。多年供应不足，已是北京西部，尤其是海淀和西城区的常态。

　　 “限高令”传言背后，高端房销售战一触即发。由于时常被迫按下暂停键，高端楼盘的售房节奏被强行打乱，在供应量增长有限的背景下，需求量也在同步累积成一个高悬的“堰塞湖”。这会是谁的福音呢？

　　 “几千万的房子，本就跟普通老百姓没有关系。不如让它销售，交税，还拉动上下游的行业发展，至于调控，针对刚需房就好。”另一位被“停证”的项目负责人说。

　　这或许是刚需客与高端房购买者都愿意看到的景象。放开的刚需供应量减少了北京房价大涨的预期，而高端楼盘也将找到他们日益增加的购买者。“低端有保障、中端靠政策、高端靠市场”的新楼市三元论呼声渐起。现在，为了调和房产调控与高价楼盘之间的矛盾，同时稳定可能的市场动荡，从高端市场获取税费反哺保障房市场已经成为解决方案之一。

　　 “放开高端住宅的买卖，可为国家提供大笔税费，政府还可以把它转手，用来支持刚需市场。何乐而不为？”宋延庆说。