湖南永州市江华县惊现“史上最悲剧的房地产开发商”(转载)

　　近日网上一则关于房地产的案子引发社 会各 界人 士及网络各大媒体的关注，并被网友称为“安佳案”“史上最悲 剧的房地产公 司”等，据当事公 司网上曝 光：湖南省的永州市安佳房地产开发有限公 司（以下称安佳房地产），于2012年1月6日，通 过公开拍 卖竞 拍得湖南省永州市江华县“春晓路131号（原检 察院）”出让土地，原本以为江华县政 府拍 卖的“国有土地”在政 府领 导下的国土局会应当会“公开、公平、公 正、平等、诚信”前提下进行土地的拍 卖，而现实情况并非如此。这样直接导致该地存在严重的不公平、违背常理、其他涉嫌违 法违 规的情况，最终导致安佳房地产所拍 下的地块5年不能顺利开发财物损失高达7000多万，安佳房地产公 司陷入了破 产绝 境。
　　
　　那么江华县政 府拍卖的这宗地，到底存在怎样的问题呢？根据当事公 司网上爆料的资料整理后有以下几点：
　　
　　第一，县政 府并没有将土地上的遗留物处理清楚就挂 牌。当土地按“国有出让地”拍 卖时，应该先将遗留问题解决，然后再挂 牌出让。但是江华县政 府拍卖的这宗土地上的建筑物没有拆 除，安置补偿也没有解决。违反了国土资源部国土资发【2010】151号、204号文件明令禁止不得“毛地”，并须是“净地”出让的规定。
　　
　　第二，“规划要点”与地块实际情况相冲 突。根据拍卖文件“设计条件通知书”显示：南、北向各退让15米，东、西向各退让10米，退让之后地块不足2000㎡，中间一条路将该地一分为二，而《拍 卖文件》却又要求整体开发，实际情况却是这样的地块无法规划建设。按规划条件，该地起拍价为2760万，楼面地价为2670元/㎡。而按2012年当时的商品房销 -售价 格，最高销- 售价还不超过2000元/㎡，仅土地成本价值就已经远远超过销 售价。
　　
　　第三，把检 察院的“土地及房屋”总评估价值当成“国有土地”出让的起拍价。该地起拍价为2760万元。其中，房屋价 格为1183.72万元，土地价 格应为1576.28万。根据《中 华人 民共 和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三 条之规定，土地使用权转 让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该地的起拍价应是“国有土地评估价”再减去拆 除建筑物的费用之后的价值，即本宗地的土地起拍价应是1576.28万元以下。
　　
　　第四，安置补偿及过渡安置费不合理。该地的房屋征收与补 偿的义务人应是江华县人 民政 府，而安佳房地产无需承担安置补 偿承担义务。实际情况却是检 察院16户住户中，有5户是检 察院货币补 偿的，另外11户房屋和过渡安置费却由安佳房地产承担，不符合《国有土地上房屋征收与补 偿条例》规定的：“国有土地上房屋征收与补偿的主体应该是市、县级人 民政 府”的条款。
　　
　　第五，同一地块上不同的土地容积率相差甚远。安佳房地拍得的该土地容积率为2.2，与该地同一地块上的“印象瑶都1号楼”容积率为3.94，在安佳房地产拍得土地之后，政 府就将其容积率从3.94提高至6.0，对于同一地块、同一路段的项目，容积率相差近三倍。
　　
　　第六，其他地块退让不足，降低土地开发价值。安佳房地产于2012年1月6日拍得土地之后，江华县政 府与4月份将与该地相邻的“印象瑶都1号楼”由17层51米提高至31层100米，按照《永州市城市规划管理技术规定（试行）》之规定，该项目必须退让39米以上。实际上“印象瑶都1号楼”退让不足，导致安佳房地产地块的采光、通风被侵 占，严重影响了其开发价值。
　　
　　第七，交地时间不合理。本宗地交付时间分别为（因为由2块地构成）：7个月和18个月（即2012年9月30号和2013年7月份），而根据安佳房地产与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》第十六条之约定“本项目必须在2014年1月16号之前开工”。但检 察院直至2015年11月2号才搬迁走，交地时间严重超期，影响了安佳房地产的开发进度。
　　
　　一块由政 府出面转让的土地，本应很正常的政 府联合房地产公 司共同开发并带动当地经济发展。而湖南省永州市江华县这个案子却让人 大跌眼镜，政 府出面转让的土地居然存在这么多问题，直接导致房地产公 司无法正常进行项目开发并让房地产公 司招致社 会和个别领 导的误解最终走到面 临破产的地步，这样的案子还真是前所未见的。房子问题永远是中 国老百 姓的心病，每个楼 盘的开发都牵动着周边经济、房地产公 司、政 府等一大批人的利益，也难怪就连混迹房地产行业30年的巨头万达也宣布彻底退出房地产行业。那么房地产行业究竟隐藏着怎样错综复杂的利益关系呢？这个被网友称为“最悲剧的房地产公 司”最后的结局会是怎样呢？我们将持续跟 踪报道。