曾凡呈致使武汉万达广场600平方米房产“消失”迷局

　　位于武汉（楼 盘）万达广 场价值2000多万元的一处商铺突然易主，而业主却并不知情。在这起涉嫌诈骗的案 件背后，还有哪些不为人知的内 幕？

　　文 《法人》记者 李硕秋 见习记者 彭飞

　　4月的阳光照进窗户，铺满一地的白纸黑字竟然没有显示出丝毫的违和感。近40平方米的卧室里，除了床、马桶和梳妆台，角角落落都密致而整齐地铺满了和案卷相关的材料。

　　这是《法人》记者推开本案当事人鲁军（化名）的客房时，首先映入眼帘的一幕。

　　两年来，为了讨回“不翼而飞”的价值高达2000万的房产，除了借助一层层的司法救济途径之外，鲁军还曾向政 府多个部门写过“举报信”“控 告 状”，各式的材料堆叠了一沓又一沓。

　　这起最初由四角债务引发的房产纠纷，情节复杂而曲折，以至于每次有需要了解案情的客人来访，鲁军都要事先将材料在房间里一一铺开，右上角还特意做了数字标号，以便来人能更好地厘清案 件的发展脉络。

　　从武汉市公 安局黄陂区分 局对本案刑事立案至今，接近两年时间过去，其中一名嫌疑人被刑事拘 留期限后，目前处于取保候审阶段；另外两名嫌疑人被网上通缉，但由于一直未缉拿归案，迷局真 相始终难解。

　　房产过户如何成为一个圈套

　　“这是一场事先精心设计的骗 局。”到手的房子‘飞了’之后，鲁军如梦方醒，然而当初置身其中时，他觉得一切都“巧妙而合理”。

　　2013年8月5日，鲁军的债务人丁祥偕同刘光润一起找到鲁建 国，称刘光润拖 欠其债务不能按期归还，导致自己也不能按期归还欠鲁建 国的900万元借款及利息。

　　准确来说，刘光润只是丁祥的次债务人，丁祥的直接债务人是曾凡呈。曾凡呈没钱还丁祥，刘光润也没钱还曾凡呈，但刘光润名下有一套价值2000多万元的房产。

　　丁祥提议，可以通 过以房抵债的方式互相抵消债务，将刘光润名下的房产过户给鲁建 国。

　　鲁军回忆：“当时丁祥对我说，他现在真没钱，如果不要房子的话，短期内还不上钱。丁祥说刘光润的这套房子实际价值三四千万，两个月之后还打算回购。”

　　此外，丁祥还提出一个附加条件：刘光润名下的这套房产在华夏银 行(600015,股吧)还有741万元的银 行抵 押 贷 款未付，需要由鲁建 国支付才能顺利过户。

　　鲁军算了一下，“银 行抵押款加上丁祥欠自己的钱和利息，与房子的价值基本相当。而且，如果不接手这套房子，短期内也无法从丁祥手中拿回欠款”。仔细掂量后，鲁军接受了丁祥的还款方式。

　　丁祥还告诉鲁军，两个月内如果有钱，会再回购房子。

　　新的问题产生了，按照我 国的房产过户相关法规，房子来回过户要产生两次过户费用。以这套房产的价钱，每次倒手都要缴付270多万的过户费用。

　　但问题很快被丁祥化解，他提议，可以与鲁军共同成 立一家公 司，将来丁祥收回鲁建 国手上的房产时，只需变更一下股东即可，不用缴付巨额的税费。丁祥表示愿意承担房子过户产生的200多万税费。

　　在鲁军看来，丁祥所说均有理有据。

　　万事俱备之后，2013年8月5日，鲁军与丁祥签订了《债务调解协议》。协议约定，鲁军以900万元债权连同利息，以及700多万元现金，合计1900万元出资，丁祥没有实际出资，仅承担房屋过户费用，占100万元的股份，双方共同成 立武汉少剀投资咨询有限公 司。其中，鲁军指定其子占公 司95%的股份，丁祥指定其丈 母娘邱凤清占公 司5%的股份，并由邱凤清担任公 司法人代 表。

　　鲁军《法人》记者，之所以由小股东邱凤清来担任法人代 表，也是丁祥的主意，“他说怕税 务 局说我们是买卖行为，将来要查税。有很多人用这种方式逃避税收，如果让我儿子担任法人代 表，别人盯上了会说是偷税行为”。

　　2013年8月7日，公 司营业执照颁发的当天，刘光润与少剀投资咨询公 司签订《武汉市存量房买卖合同》，合同约定，刘光润在合同生效后30天内，将位于武汉市武昌区积玉桥街临江大道⑨8号万达广 场（二期）1栋1—3层003室，面积为606.79 平方米的房屋所有权过户至武汉少剀投资咨询有限公 司名下，少剀公 司一次性将房款2000万元支付给刘光润，如少剀投资咨询有限公 司逾期不支付房款，刘光润有权解除合同，过户产生的全部税费由少剀投资咨询有限公 司承担，少剀投资咨询公 司还须向刘光润承担总房款10%的违约金。

　　2013年8月9日，刘光润将所涉房屋过户到武汉少剀投资咨询有限公 司名下。房产证、土地证、营业执照等悉数到手，悬在鲁军心里几天的石头也终于落了地。

　　一次缺席的判 决是如何发生的

　　房子过户后的第二个月，丁祥并未如期收回房子。

　　2014年4月13日，平静的日子终于还是起了涟漪。鲁军把房产证交给助理，让其去办 理房屋抵 押 贷 款手续，然而，却收到一个令他备觉震 惊的消息：房子已经不在少剀公 司名下了。

　　一番打听之后，鲁军才搞清 真 相：在房子过户后，刘光润用了一套“组合拳”，又将房产悄然收回。

　　原来，在少剀公 司拿到房产本后的第五十天，即2013年9月29日，刘光润就以少剀公 司未支付购房款为由，向武汉市中级人 民法 院提起了诉前财产保全。

　　2013年10月8日，武汉市中级人 民法 院做出（2013）鄂武汉中立保字第00192号民事裁定书，冻结武汉少剀投资咨询有限公 司银 行账户存款2000万元。

　　2013年10月9日，武汉市中级人 民法 院查封了武汉少剀咨询有限公 司名下的该套房产。

　　2013年10月16日，刘光润向武汉市中级人 民法 院提起诉 讼，要求法 院判 决解除购房合同，并要求少剀公 司承担200万元的违约金。

　　2013年12月19日，武汉市中级人 民法 院在被告少剀公 司缺席的情况下开庭审理此案。

　　2013年12月25日，武汉市中级人 民法 院做出（2013）鄂武汉中民商初字第00382号民事判 决书，判 决解除购房合同，武汉少剀投资咨询有限公 司向刘光润返还上述房屋，并承担200万的违约金。

　　2013年12月30日，武汉市中级人 民法 院做出宣判笔录，开庭未出席的少剀公 司法定代 表人邱凤清领 取法 院判 决书，并在宣判笔录上签下“无议建（意见）”。

　　2014年1月27日，武汉市中级人 民法 院做出执行裁定，解封对武汉少剀公 司房产的查封，并裁定将该房屋返还给刘光润。

　　2014年1月28日，武汉市中级人 民法 院向武汉市武昌区房地产管理局送达执行裁定书和协助执行通知书，将房屋转给刘光润。

　　2014年3月7日，武汉少剀公 司的房本被注销，房产产权转移到刘光润名下。

　　2014年3月30日，刘光润与曾凡呈签订购房合同，并将房屋产权转移到曾凡呈名下，之后曾凡呈又将该房屋抵押给了广东人黄振宇。。

　　半月后，由于办 理银 行贷 款事宜，鲁军方才发现武汉少剀公 司的房产证被注销、法 院缺席审理等情况。

　　令鲁军觉得不可思议的是，房产证、土地证、营业执照等还在他家保险柜里锁着，而自家的房子却不翼而飞了。

　　由于发现以上情况的时候一审判 决已经生效，少剀公 司只得向湖北省高级人 民法 院申请再审。2014年6 月10日，湖北高级人 民法 院做出裁定，指定武汉市中级人 民法 院再审。

　　接下来，鲁军踏上了曲折的讨房之路。

　　不存在的房产如何为财产保全担保

　　察觉房屋被转移走后，鲁军于2014年5月23日向武汉市公 安局黄陂区分 局报案，两天后，黄陂区公 安分 局以丁祥、刘光润和曾凡呈涉嫌诈骗予以立案。

　　北 京（楼 盘）建豪律师事务所周雷律师接受《法人》记者采访时认为，对于本案，既然案 件已经在刑事侦 查中，所有民事程序都应该进入中止程序。通 过刑事诉 讼程序可以查明事实，追回被害人鲁军的经济损失、惩罚犯罪，具有程序优先性。

　　但事实上，本案刑事立案后，再审程序并未中止。

　　2014年12月2日武汉中院做出再审判 决，维持武汉市中级人 民法 院的一审判 决，并判 决刘光润向武汉少剀公 司返还购房款741万元。

　　在鲁军看来，“刘光润和丁祥从诉前保全阶段就在合谋欺 骗，法 院却未能察觉”。

　　2013年9月29日，在刘光润针对少剀公 司两千万的房产提起诉前财产保全时，提 供了以下四处房产、杨华幼所有位于武汉市洪山区的房产，牛道华所有位于武汉市武昌区武车三村的房产和位于武汉市武昌区公太里的房产，以及方菁所有位于武汉市武昌区徐家棚街的房产，分别为刘光润的此次保全申请做了财产担保。

　　鲁军告诉记者，杨华幼提 供的担保房屋系虚假担保物，其房产早在保全申请之前的2013年5月27日就被 拆 除。

　　之后《法人》记者对上述几处担保房产分别进行了探访。

　　实地走访发现，杨华幼位于洪山区和平乡武丰村的一套四层800多平方米的担保房屋，在房屋做出担保前，已在规划拆 迁中被 拆 除。

　　2016年4月7日，《法人》记者来到和平乡武丰村时，杨华幼担保房屋所在的土地上已经矗立起一幢幢崭新的居民楼。杨华幼的同村邻居告诉记者，武丰村土地性质为集体所有，五六年 前，武丰村的房屋已被 拆 除，现在村 民正陆续回迁，新房还没有房产证。

　　武汉市人 民政 府2011年3月24 日发布的《武汉市人 民政 府征用土地公告》([2011]第62号)显示，洪山区和平乡武丰村征收用地总面积为4.1418公顷，登记截止日期为2011年4月9日。

　　之后，记者又前往牛道华所提 供的两处担保房屋所在地了解情况。

　　牛道华房产地之一武汉市武昌区徐家棚街公太里目前仍处于拆 迁状态，整个社区大部分已成残垣废墟，临街还有几户未搬迁的居民。与牛道华同社区的邻居告诉记者，牛道华所在的徐家棚街公太里3 1栋4-4-10号 房屋在6年 前都已拆 迁完毕。

　　《法人》记者未查询到该区域房产的官方拆 迁公告，但在一份涉及“徐家棚街公太里拆 迁”的行政判 决书上了解到，徐家棚街公太里在2010年已纳入拆 迁计划。

　　牛道华另一处位于武汉市武昌区武车三村6栋6单元1层1号的房产尚在，其邻居告诉记者，该处房产之前被抵押过，目前的市价大概为15000千元每平米。

　　这意味着，杨华幼所有800多平方米的房产和牛道华所有位于徐家棚街公太里的60多平方米房产在做保全担保时，实际已不复存在，二人使用了已拆 迁但房产证尚未注销的房产在为刘光润的保全申请做担保。

　　方菁提 供的位于武汉市武昌区的房产惠誉花园真 实存在。

　　价值400万元的房产能否2000万元的房产担保

　　《法人》记者按照武汉“房天下”等房产中介网站的市场报价，对实际存在的两处担保房产进行了估价，牛道华所有位于武汉市武昌区武车三村的50多平方米房产估价不到100万，方菁所有位于武汉市武昌区惠誉花园的150多平方米的房产估价不到300万。按照现在的市场价，两处房产加起来也不到400万。

　　也就是说，在刘光润申请诉前保全时，担保人是在用总价值不过400万的房产为2000万的房产做保全担保。

　　那么司法实践中，申请人所提 供的担保物的价值与所要保全的房屋的价值是否应当等值呢？

　　周雷律师告诉《法人》记者，根据我 国《民事诉 讼法》司法解释的规定，人 民法 院在采取诉前财产保全和诉 讼财产保全时责令申请人提 供担保的，提 供担保的数额应相当于请求保全的数额。对于担保物 价值的确认，司法实践中，法 院可以要求申请人提 供有权评估机 构做出的评估报告或者审计结论作为实物 价值、权 利价值的依据。普通的认知就可以判断的，法 院也可依证据认定担保物 价值。评估的程序应该申请人提 供评估机 构，对评估机 构有争议的，则由人 民法 院指定。

　　《法人》记者之后前往杨华幼所有房产的登记机 关武昌区房管局和牛道华所有房产的登记机 关洪山区房管局了解情况。

　　武昌区房管局行政许可科科长告诉记者，原则上来说，提 供保全担保的财产应不低于保全财产的价值。他同时还表示，房管局只负责协助法 院查封财产，但并不会对房产是否实际存在进行审 查，他们也没有审 查的权力。核实房屋现状和房屋登记薄上是否一致，不属于房管局职权范围。

　　《法人》记者查知，按照《关于依法规范人 民法 院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，“国土资源、房地产管理部门在协助人 民法 院执行土地使用权、房屋时，不对生效法 律文书和协助执行通知书进行实体审 查。国土资源、房地产管理部门认为人 民法 院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人 民法 院提出审 查建议，但不应当停止办 理协助执行 事项。”

　　武昌区房管局和洪山区房管局向记者证实，上述两处在保全申请前已被 拆 除的房产目前在房管局的登记依然还未注销。房管局表示，房产拆 迁后房产登记不注销的情况在现实中大量存在。

　　之后，《法人》记者来到武汉市中级人 民法 院，就“法 院对保全措施申请人所提 供的担保标的物的价值是否进行了实质审 查”等问题进行采访，但截至发稿之日，武汉市中级人 民法 院一直未予回 复。

　　600多平方米房产易主疑局待解

　　“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，自古便有“江城”之称的武汉市水域充沛，道路逶迤。距离鲁军家20多公里之遥即是素有“万里长江第一桥”之称的武汉长江大桥，下桥右转进入临江大道即是本案争议房产所在地积玉桥万达广 场。

　　在房屋过户后的几个月里，每次驱车从桥上路过，眺望江岸，鲁军都满怀欣慰。他十几岁开始白手起家，半生商海打拼终有所创，江畔600多平方米的商铺为此再添注脚。而如今再次路过，鲁军更多的是郁闷和后悔。郁闷的是，“丁祥和自己还有些亲戚关系，并且过户的全程自己都非常谨慎，竟然还是出了纰漏”。后悔的是，“如果当初没有接受丁祥的还债方式，也就不会引发接下来一系列的无妄之事”。

　　采访中，鲁军不断向《法人》记者强调，本案存在多个疑点，让他十分困惑：

　　“保全申请时，担保物都不存在，究竟是谁走了眼？”

　　“再审中，为何武汉中院在公 安机 关只调取了刑事立案证明，却未调取公 安机 关的询问笔录？”

　　“法定代 表人信息中的联 系电 话写的是我儿子的，为何一审全程我们都没收到法 院开庭的电 话通知？”

　　“刘光润在诉前财产保全申请书和起诉状中都说向少剀公 司多次催要房款，然而我们从来没有收到任何催要房款的通知书。”

　　“刘光润庭审记录中说既不认识我也不认识丁祥，那房子为何过户给少剀公 司？”

　　3月20日，湖北省检 察院根据上级文件精神，印发了《关于充分发挥检 察职能依法保 障和促进非公有制经济健康发展的十条措施》，该文指出，“更加注重对侵害非公有制企业权益刑事诉 讼活动的监 督，更加注重对涉及非公有制企业的民事行政诉 讼活动的监 督”，具体要求“坚决纠正该立案而不立案，或者久而不侦、久侦不结等问题”，“加大对损害非公有制企业权益的虚假诉 讼、恶意诉 讼监 督力度，促进法 治经济建设”。

　　一系列利好政 策法规的出 台，让曾获第二届“中 国青年创业奖”、同时也是湖北省法 治环境监 督员的鲁军格外欣喜。

　　鲁军期待，警方能尽快将仍在逃的刘光润和曾凡呈缉拿归案，将迷局早日解 开。

　　《法人》记者试图向武汉市黄陂公 安分 局了解案 件侦办进展，后者以案 件正在侦 查中为由，未予明确答复。

　　少剀公 司不服武汉中院再审的判 决，已向湖北省高级人 民法 院提起再审上诉，本刊将进一步关注案 件进展