认定非法转让土地不是犯罪 平潭国土伸手替代司法机关

是是否涉嫌或构成犯罪，本该由司法机关来认定。然而福建平潭国土局却越俎代庖替代司法机关，将一起检察机关认为涉嫌非法转让土地犯罪的案件，擅自认定为“不构成犯罪”。

国土局此举，被疑有包庇和纵容非法转让土地犯罪之嫌，或为该犯罪结果的受益者。



检察院：涉嫌非法转让土地罪

2011年6月24日，协力（平潭）科技有限公司（以下简称“协力公司”）取得福建省平潭综合实验区2011G011号地块的土地使用权（118.68亩，居住、商业用地，居住建筑面积21.767万平方米）。

2012年10月26日，协力公司设立协力和兴房地产开发（平潭）有限公司（以下简称和兴公司），拟专门用于开发该地块上的房地产，和兴公司的法定代表人为李明福。

因开发资金短缺，2012年末李明福找到寿宁县润成房地产有限公司（下称“润成公司”）要求注资共同开发。2012年12月28日，协力公司与润成公司签署了《房地产合作开发合同》，2013年8月7日，双方又签订了《补充协议书》。该合同及补充协议书约定：协力公司向润成公司转让和兴公司49%的股权，股权转让总价款以地价确定，每亩地单价310万元人民币，转让股权的总价款为1.8亿元；待地块总平面图审批通过后，协议双方按照股份比例分割开发面积及区域，在各自分割区域内双方各自筹资、各自建设、各自收益、各自承担相关法律责任等。

2013年8月9日，润成公司向协力公司付清了1.8亿转让款。2013年10月25日，平潭实验区政府向和兴公司颁发了2011G011号地块的土地使用权证。取得土地使用权证后，润成公司与协力公司即按约对该幅土地进行分割开发，协力公司的土地称1号土地，使用和兴公司的1号合同章、1号财务章，申请人的土地称2号土地，使用2号合同章、2号财务章。

到目前为止，1号地未有任何开发，润成公司对2号地继续投入资金开发（不包含前面所讲的买地价1.8亿），目前2号地的开发已初具规模。



根据上述事实，协力公司及李明福已经涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪。

1、本案中协力公司及李明福卖地的意思十分明确

根据上述《房地产合作开发合同》及《补充协议书》，协力公司及李明福是将2011G011号地块割出一半卖于润成公司，双方各自筹资、开发、收益、担责，并且确定了每亩地的出售价格。并且，如前所属，合同的实际履行情况，也是完全按卖地操作的。可以说本案中，协力公司及李明福卖地的意思是非常明确的，股权转让不过是卖地的壳子而已。

2、协力公司及李明福卖地以牟利的意图十分明确

本案中，协力公司及李明福卖地以牟利的意图是十分明确的。

首先，和兴公司是2013年10月25日才取得土地使用权证的，而协力公司早在2012年12月28日，即与润成公司签订了《房地产开发合作合同》。地尚未到手，而售地的合同已经签就。协力公司及李明福取得地块的目的不是开发，而是典型的倒卖用地指标谋取利润的行为。

其次，本案中，自始至终，协力公司未对该地块投入任何资金用以开发。协力公司完全没有开发行为，只有单纯的转让牟利行为。

最后，协力公司事实上从本次卖地中获取了巨额非法利益，本案中，协力科技获取该幅土地总支出为83万/亩*118.68亩=9870万，而其向申请人转让一半股权，即转让一半土地，总价款即达1.8亿元，协力科技仅此即非法获利了8130万，数额巨大。

3、协力公司的转让行为违反了《城市房地产管理法》的相关规定

《城市房地产管理法》第三十八条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”本案中，协力科技在转让该幅地块时，尚未进行任何开发投资，即将地块转让，该转让行为明显违反了上述规定。

4、协力公司赚取巨额土地政策差价，正是“非法转让、倒卖土地使用权”入罪打击的初衷

非法转让、倒卖土地使用权罪是《刑法》1997年修正时，新增的罪名。当时将这一行为入罪的初衷，是为了严厉打击将从政府无偿划拨的土地或以政策优惠价受让的土地随手倒卖获取暴利的行为。这两种土地的取地价格，与市场价相差悬殊，无需开发，只要随手倒卖即可获取巨额利润，但却严重扰乱了土地市场。

2010年，协力公司李明福谎称将投资57亿元，总用地1300亩，在平潭开发建设微电子产业园。作为平潭政府招商引资政策执行的结果，协力公司取得本案讼争地块的实际价格仅为83万/亩，远低于基准地价300多万；为此，平潭国土局有可能涉嫌非法低价转让土，建议有关部门对此进行调查。

由于李明福大搞假投资，其它1300亩土地因此基本全部被政府收回了。

5、本案中协力公司及李明福倒卖土地的行为在刑法上属情节特别严重

《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号）第二条规定：“具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权‘情节特别严重’：(一)非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；(三)非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；(四)非法获利一百万元以上的；(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。”本案中，协力公司及李明福倒卖土地58.153亩、非法获利8130万，无论是倒卖土地数量还是非法获利数额，均已属“情节特别严重”。

基于此，润成公司此前曾将本案控告于宁德市司法机关。2017年1月3日，宁德市人民检察院作出“宁检控复字（2017）1号”《答复函》。该函明确：“有证据证明协力科技公司相关主管及责任人员可能涉嫌非法转让土地使用权罪”，但因侦查管辖问题而函告润成公司向有管辖权的公安机关提出控告。而本案的管辖地，就是平潭综合实验区公安局。



国土局认定非法转让土地不构成犯罪

根据宁德市检察院的回复，润成公司便就该案向平潭综合试验区公安局作了报案。但平潭公司对本案作出不立案的决定。

平潭公安不立案的理由是，其已经把该案所涉“非法转让、倒卖土地罪”移送到行政管理平潭综合试验区国土资源局进行“是否构成土地买卖犯罪”的认定。而平潭国土局却违法、超越职权的作出了“不构成犯罪”的决定，平潭公安遂以此理由作出不立案决定。

润成公司认为，平潭国土局的这种做法，严重违反了宪法、法律、违背公安机关打击刑事犯罪的法定职责：

1、该案所涉刑事犯罪，应属公安机关的法定职责，不应由行政机关行使。

《中华人民共和国刑事诉讼法》第三条规定：“对刑事案件的侦查、拘留、执行逮捕、预审，由公安机关负责…”。

据此可知，对于司法案件，除检察院自侦、法院自诉案件外，其他刑事案件均由公安机关行使立案侦查的权利，行政机关从来没有承担司法的功能。这也是我国《宪法》所规定的国家权力的基本架构。

行政机关在行政管理中发现有犯罪嫌疑的，确实负有移送司法机关侦查的职责，但从未规定可以自己行使立案侦查的权力。平潭公安认为该案应首先由土地行政管理部门作出犯罪的认定，不但毫无法律根据，而且实际上是把司法侦查权交由行政机关行使，此显然严重违反《宪法》、《刑事诉讼法》的规定。

2、本案并无需要鉴定的专门性问题；土地行政管理部门也不承担本案的司法鉴定职责。

《刑事诉讼法》第一百四十四条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当指派、聘请有关专门知识的人进行鉴定。”

本案所涉的“名为股权转让、实为土地倒卖”之事实，并非上述应需鉴定的“专门性问题”。从该罪的构成要件、以及本案的事实来看，其并非司法鉴定管理法律法规所规定的“鉴定业务范围”之内；司法机关完全可以自主作出犯罪性质的认定，而无需土地行政管理部门出具任何鉴定意见。

况且，土地行政管理部门也没有国家鉴定管理机构所颁发的鉴定资质、以及鉴定许可牌照。因此，本案所涉犯罪的侦查，在刑事诉讼法规定的鉴定程序上，也与土地行政管理部门没有任何关联。

追究犯罪系司法机关的本职工作，行政管理机关从来无权作犯罪与否的认定。本案平潭国土局本不应接受公安机关的此种认定要求，但是还是违宪、违法地接收、并悍然作出不构成犯罪的认定，其明显超越了自己行政管理的职权范围，僭越了司法权力，显属滥用职权，依法应由人民检察院立案追责。



图：锦绣城效果图

专家：该案还涉嫌合同诈骗罪

协力公司及李明福除涉嫌“非法转让、倒卖土地使用权”之罪外，还涉嫌合同诈骗罪。

协力科技园西侧的锦绣城，成了平潭“最豪华”的烂尾楼。一个“五证齐全”的楼盘，怎样演变成烂尾楼的？

润成公司花1.8亿拿下协力和兴50%的股份后，不断向房产项目注资，将楼房建了起来。

可在2013年1月28日，协力科技故意隐瞒润成公司，将协力和兴房产的全部股权及名下的2011G011号土地使用权，为协力科技于2012年8月25日向杭州盈达和杭州联庄实业投资有限公司（下称杭州联庄）的3000万元借款本息及效益回报承担无限连带担保责任，担保期限至全部本息还清之后两年。

协力和兴为此出具了担保函，并承担无限连带担保责任。这一重要事实，协力科技一直隐瞒至润成公司于2016年2月24日看到浙江省杭州市中级人民法院【（2016）浙01年民初243号】协助执行通知书（查封了和兴房产的土地使用权及地上建筑物后才知晓真相，查封期间为2016.2.24-2019.2.23，该通知要求平潭房产交易中心在查封期间内不得办理权属变更、抵押等事项）。

前后长达4年之久，协力科技诱骗润成公司对该楼盘投入高达5亿元资金；而经协力科技这一暗地里抵押、法院查封，润成公司将面临破产，锦绣城也因此成为平潭最大的烂尾楼，牵涉400多个购房户。

鉴此可知，协力科技在2013年1月28日之后，在实际上已没有了合作开发的能力，协力和兴实质上已是空売，但协力科技却在表象上突显实力，通过增加独资注册资本、转移土地使用权至协力和兴名下等手段来履行部分合同，以此诱骗润成公司继续签订和履行合同。

法学专家告诉“秉法资讯”（ID：bingfawl），协力科技及李明福的这种行为，完全符合我国《刑法》第224条第3项合同诈骗的犯罪手法：“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诈骗对方当事人继续签订和履行合同”。

协力科技在将锦绣城弄成烂尾楼后，导致400多户购房者不断上仿，给平潭当地的社会安定稳定埋下了安全隐患。然而，润成公司控告协力科技及李明福涉嫌偷漏税、合同诈骗、非法转让土地使用权等犯罪后，有关部门却极力包庇和袒护，想方设法为李明福逃避法律的制裁。

尽管前国台办副主任、曾任平潭综合实验区党工委书记的龚清概已被捕，然而自称龚表弟的李明福依然张狂至极，难道他背后还有别的“保护伞”？平潭贵为海峡两岸同胞共同合作试验开发之宝地，希望不会成为李明福个人的“法外之地”。（来源：秉法资讯 作者：金龙）